Как уведомить VID о договоре аренды в EDS: практическая инструкция с примером

В предыдущей статье мы объяснили, когда о договоре аренды нужно сообщать в VID. Теперь разберём практический пример: как физическое лицо сообщает в EDS о договоре аренды квартиры и выбирает режим подоходного налога с населения (IIN) по ставке 10%.

Кратко: договор заключают письменно, в течение пяти рабочих дней через EDS подают уведомление о хозяйственной деятельности и прикладывают договор, а в следующем году в годовой декларации о доходах указывают полученную арендную плату и рассчитывают IIN по ставке 10%.

Инструкция относится к простой ситуации: налоговый резидент Латвии сдаёт жилое помещение другому физическому лицу, которое не использует его в хозяйственной деятельности. Здесь не рассматриваются краткосрочное размещение, аренда для компании, ситуация нерезидента, совместная собственность и вопросы НДС.

Пример: Марта сдаёт квартиру Янису

Пример в этой статье вымышлен. Марта и Янис не являются реальными людьми, а цифры выбраны только для пояснения расчёта.

• Марта — собственница квартиры и налоговый резидент Латвии.
• Янис арендует квартиру как физическое лицо для проживания.
• Письменный договор заключён 1 сентября 2026 года на определённый срок — до 31 августа 2027 года.
• Арендная плата составляет 500 евро в месяц, и Янис переводит её на банковский счёт Марты.
• Обеспечительный платёж составляет 500 евро. Коммунальные услуги и управление домом Янис оплачивает напрямую поставщикам услуг, а в договоре эти платежи отделены от арендной платы.
• Марта решает не регистрировать хозяйственную деятельность в общем порядке, а уведомить VID о хозяйственной деятельности в режиме 10%.

Перед выбором Марта изучает информацию VID для арендодателей недвижимости. Если ситуация отличается от этого примера, подходящий режим и обязанности нужно проверять отдельно.

Что подготовить перед работой в EDS

Чтобы заполнить форму без перерывов, Марта заранее готовит:

• договор аренды, подписанный обеими сторонами, в формате PDF или другом формате, который принимает EDS;
• точный адрес и кадастровое обозначение объекта, которые можно проверить на портале Kadastrs.lv;
• дату заключения договора, срок аренды и размер арендной платы;
• банковский счёт, на который будет поступать арендная плата;
• место и вид хозяйственной деятельности — для сдачи недвижимости в аренду на практике используют NACE 68.20.

Договор аренды жилого помещения должен быть заключён письменно и на определённый срок. Адрес, данные объекта и сведения о сторонах в договоре должны совпадать; основные требования устанавливает Закон об аренде жилых помещений.

1. Откройте форму уведомления о хозяйственной деятельности

Марта входит в VID EDS и выбирает: «Izveidot jaunu dokumentu» → «No veidlapas» → «Nodokļu maksātāju reģistrācijas un datu izmaiņu veidlapas» → «Nodokļu maksātāja (fiziskās personas) reģistrācija (…)» → «Paziņotās saimnieciskās darbības veicējs» → «Reģistrēties».

Названия разделов EDS со временем могут меняться. Если меню выглядит иначе, используйте актуальную инструкцию VID по уведомлению о хозяйственной деятельности или поиск EDS.

2. Укажите период деятельности и банковский счёт

В поле «Darbības periods no» Марта указывает день, с которого начинает применять режим уведомлённой хозяйственной деятельности. Поле «Darbības periods līdz» относится к прекращению хозяйственной деятельности, а не к дате окончания конкретного договора аренды. Поэтому Марта оставляет его пустым: окончание договора ещё не означает, что она прекратит деятельность.

Марта также указывает банковский счёт, на который будет получать арендную плату. В назначении каждого платежа рекомендуется указывать месяц аренды и адрес объекта — это упростит последующую проверку доходов.

3. Приложите договор аренды и данные объекта

Марта добавляет место деятельности и заполняет сведения о договоре:

• место деятельности — адрес сдаваемой квартиры;
• вид деятельности — сдача недвижимости в аренду (NACE 68.20);
• кадастровое обозначение — именно того объекта, который указан в договоре;
• дата заключения договора — 1 сентября 2026 года;
• срок договора — до 31 августа 2027 года;
• другая сторона договора — данные Яниса согласно подписанному договору.

Затем Марта прикладывает файл подписанного договора. Перед отправкой она проверяет, что файл открывается, текст читается и договор подписан обеими сторонами.

4. Проверьте, отправьте и дождитесь статуса «Pieņemts»

Марта использует функцию проверки EDS, исправляет указанные ошибки, сохраняет и отправляет документ. Нажатие кнопки отправки ещё не завершает процесс. В разделах документов и переписки EDS нужно проверить, что у заявления появился статус «Pieņemts» и VID не запросила дополнительную информацию.

Уведомление нужно подать в течение пяти рабочих дней после заключения договора. О прекращении уведомлённой хозяйственной деятельности также необходимо сообщить VID в течение пяти рабочих дней. Этот срок следует из Закона «О подоходном налоге с населения»; перед подачей проверьте действующую редакцию закона и разъяснения VID.

Если срок уже пропущен, подайте уведомление как можно скорее и уточните возможные последствия в VID.

Как в примере рассчитывается налог по ставке 10%

Предположим, что в 2026 году Марта получает арендную плату за четыре месяца — с сентября по декабрь:

• полученная арендная плата: 4 × 500 евро = 2000 евро;
• уплаченный в 2026 году и документально подтверждённый налог на недвижимость по этой квартире: 120 евро;
• доход от аренды, облагаемый IIN: 2000 − 120 = 1880 евро;
• рассчитанный IIN: 1880 × 10% = 188 евро.

Если бы Марта не вычла налог на недвижимость или не смогла подтвердить его документами, налог в этом примере составил бы 200 евро. В режиме 10% нельзя вычитать расходы на ремонт, страхование, проценты по кредиту и другие затраты; вычесть можно только документально подтверждённый налог на недвижимость по соответствующему объекту.

Коммунальные платежи и плата за управление домом не включены в этот упрощённый расчёт, поскольку в примере Янис платит их напрямую поставщикам услуг. Если бы Янис переводил эти суммы Марте, а она затем рассчитывалась с поставщиками, в режиме 10% они считались бы доходом Марты, облагаемым IIN. Обеспечительный платёж в расчёт не включён; если его удерживают или используют для погашения долга, налоговые последствия нужно оценивать отдельно. В договоре и платёжных документах следует чётко разделять арендную плату, коммунальные платежи и обеспечительный платёж.

Сравните налоговые режимы для дохода от аренды

В калькуляторе можно сравнить три налоговых режима для дохода от аренды и рассчитать налог за 2026 год на основе ваших данных.

Когда подавать годовую декларацию о доходах

Поскольку Янис — физическое лицо и не удерживает налог при выплате, Марта указывает доход от аренды в годовой декларации о доходах за 2026 год, которую подают в 2027 году, в приложении D1¹. Обычно декларацию подают с 1 марта по 1 июня 2027 года. Если общий годовой доход человека превышает установленный законом порог, срок подачи — с 1 апреля по 1 июля.

В декларации указывают фактически полученную арендную плату, а не сумму, предусмотренную договором. Конкретные сроки подачи декларации и уплаты налога Марта проверяет в разделе VID «Как зарегистрировать и вести хозяйственную деятельность». Если арендная плата поступает только банковскими переводами, VID поясняет, что отдельный регистр учёта доходов вести не нужно; однако банковские выписки и другие подтверждающие документы следует сохранять.

Что делать, если договор изменяется или заканчивается

Если Марта и Янис меняют арендную плату, срок или другие существенные условия, сначала они оформляют письменное соглашение. Затем Марта проверяет в EDS, нужно ли подавать изменения в VID и как это сделать.

Когда Марта полностью прекращает уведомлённую хозяйственную деятельность, она регистрирует её прекращение в EDS в течение пяти рабочих дней. Окончание одного договора не всегда означает прекращение всей арендной деятельности — например, если объект уже сдан другому арендатору.

Краткий список проверки перед отправкой

• Договор составлен письменно, подписан и заключён на определённый срок.
• Адрес и кадастровое обозначение совпадают с данными объекта.
• Выбранный режим 10% подходит именно для вашей ситуации.
• Уведомление подано в EDS в течение пяти рабочих дней.
• Приложенный файл открывается, а текст читается.
• В EDS указан статус «Pieņemts», и нет переписки VID, оставшейся без ответа.
• Арендная плата получена способом, который можно проследить, а документы сохранены.
• Срок подачи годовой декларации отмечен в календаре.

Приведите договор в порядок до уведомления VID

Уведомление в EDS не заменяет сам договор аренды. Чётко установленные арендная плата, порядок расчётов, обеспечительный платёж, коммунальные платежи, порядок передачи и прекращения договора помогают правильно заполнить сведения в EDS и уменьшают риск недоразумений с арендатором.

В каталоге документов Doqubit можно пошагово подготовить договор аренды квартиры и связанные с ним документы.

Статья подготовлена 1 сентября 2026 года на основе общедоступной информации VID и Likumi.lv. В ней описан общий пример; это не юридическая, налоговая или бухгалтерская консультация, и индивидуальные обстоятельства читателя здесь не оцениваются. Перед принятием решений проверьте актуальную информацию VID или обратитесь к соответствующему специалисту.