Представьте ситуацию: вы сдаёте квартиру, арендатор каждый месяц перечисляет арендную плату на ваш счёт, и кажется, что всё в порядке. Договор подписан, ключи переданы, деньги поступают. Но через год или два Служба государственных доходов задаёт вопрос о незадекларированных доходах. Выясняется, что за весь этот период налог не уплачен, добавляется пеня за просрочку, и удобный дополнительный доход внезапно превращается в неприятный расход.
Большинство таких ситуаций возникает не из-за недобросовестности, а из-за незнания - человек попросту не знает, что с доходов от аренды нужно платить налог и что о договоре можно уведомить VID. Кроме того, выбор наиболее подходящего налогового режима может помочь сделать этот процесс проще. В этой статье мы рассмотрим, когда договор аренды нужно зарегистрировать в Службе государственных доходов, какие возможности есть у частного лица и что важно сделать ещё до сдачи в аренду.
Почему доходы от аренды нужно декларировать
В Латвии доход от сдачи в аренду или наём недвижимого имущества является доходом, облагаемым подоходным налогом с населения. Это установлено законом «О подоходном налоге с населения», и это касается также частного лица, которое сдаёт одну квартиру или даже отдельную комнату. Не имеет значения, получена ли арендная плата наличными или переводом - доход возникает, и с него нужно платить налог.
На практике многие арендодатели считают, что небольшой дополнительный доход «не стоит того», чтобы его декларировать. В действительности даже небольшой доход от аренды всё равно облагается налогом. Если он остаётся незадекларированным, а налог - неуплаченным, то впоследствии могут быть начислены сам налог и установленная законом пеня за просрочку. Поэтому вопрос не в том, декларировать ли, а в том, как сделать это проще и удобнее.
Что означает уведомление VID о договоре аренды и когда оно необходимо
Здесь мы подходим к самому важному. В настоящее время VID указывает три налоговых режима: регистрация хозяйственной деятельности в общем порядке, уведомление об отказе от её регистрации с уплатой подоходного налога 10% или выбор налога с микропредприятия. В этой статье подробнее рассматриваются первые два пути. Первый - уведомить VID о договоре и платить единый налог 10%. Второй - зарегистрировать хозяйственную деятельность и платить налог по прогрессивной ставке. Именно в основе первого пути лежит то, что в обиходе называют «регистрацией договора аренды в VID». Рассмотрим оба способа подробнее:
Первый способ: налог 10% и уведомление VID о договоре
Закон «О подоходном налоге с населения» предусматривает возможность сдавать недвижимость в аренду, не регистрируя хозяйственную деятельность в полном объёме. В этом случае частное лицо уведомляет VID о заключённом договоре аренды или найма и платит подоходный налог с населения в размере 10% с полученной арендной платы.
При этом способе вы не платите подоходный налог по прогрессивной ставке и не обязаны вести подробный бухгалтерский учёт. Однако важно учитывать: при режиме 10% из дохода от аренды можно вычесть только документально подтверждённый налог на недвижимость, уплаченный за соответствующий объект. Расходы на ремонт, страхование и проценты по кредиту вычитать нельзя. Поэтому налог 10% рассчитывается с дохода от аренды после вычета допустимого налога на недвижимость.
Поэтому первый путь чаще всего выгоден тем, у кого мало связанных со сдачей в аренду расходов - например, при сдаче уже благоустроенной квартиры, по которой нет действующего кредита и крупных ежегодных вложений.
Второй способ: регистрация хозяйственной деятельности
Вторая возможность - зарегистрировать хозяйственную деятельность. В этом случае вы платите подоходный налог с населения по прогрессивной ставке, но получаете право вычитать из дохода обоснованные расходы, связанные с содержанием и сдачей имущества в аренду. В зависимости от ситуации, возможно, придётся учитывать также обязательные взносы государственного социального страхования.
Этот путь часто выгоднее тогда, когда расходы значительны - например, если имущество только что приобретено в кредит, проводится ремонт или есть другие регулярные затраты, снижающие реальную прибыль. Точный выбор между двумя путями зависит от конкретных цифр, поэтому перед решением стоит рассчитать оба варианта или проконсультироваться с бухгалтером.
Как происходит уведомление VID о договоре аренды
Если вы выбираете режим 10%, о заключённом договоре нужно уведомить VID в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора. Актуальные срок и ставку следует проверить на сайте VID, поскольку налоговые правила могут меняться. Уведомление подаётся электронно через Систему электронного декларирования VID (EDS). В нём указывают сведения о договоре, сторонах и арендной плате, а также прикладывают заявление об использовании права не регистрировать хозяйственную деятельность и копию договора аренды или найма.
Если арендную плату вносит частное лицо, которое не использует объект в хозяйственной деятельности, арендодатель указывает полученный доход в годовой декларации и уплачивает рассчитанный налог. Если плату перечисляет юридическое лицо или физическое лицо, использующее объект в своей хозяйственной деятельности, плательщик удерживает налог при выплате и перечисляет его в VID. Арендодателю не нужно повторно указывать эту арендную плату в годовой декларации, кроме случая, когда декларация подаётся для применения документально подтверждённого вычета налога на недвижимость.
Уведомление VID - это не то же самое, что регистрация в Земельной книге
Здесь кроется ошибка, которую допускают даже опытные арендодатели. Уведомление VID о договоре аренды касается налогов. Это не то же самое, что внесение договора аренды в Земельную книгу, которое касается юридической силы договора в отношении третьих лиц.
Согласно Закону об аренде жилых помещений, вступившему в силу 1 мая 2021 года, договор аренды жилого помещения можно зарегистрировать в Земельной книге. Такая регистрация даёт дополнительную защиту - например, договор остаётся в силе и в том случае, если имущество продано. Эту возможность и её правовые последствия определяет Закон об аренде жилых помещений. Это два разных действия с разной целью, и профессиональный подход к сдаче в аренду часто означает урегулирование обоих вопросов.
Независимо от того, какой из этих вариантов вы выберете, важной предпосылкой является ясный и надлежащим образом подготовленный договор аренды. В нём следует чётко указать не только арендную плату и срок договора, но и порядок использования залога, покрытие коммунальных платежей, обязанности сторон, условия пользования имуществом и порядок расторжения договора. Подробнее об условиях, которые нередко формулируются неполно или вовсе не включаются, читайте в нашей статье о распространённых ошибках в договорах аренды квартиры.
Если договора ещё нет, Doqubit - созданная в Латвии платформа для создания документов - помогает подготовить его в рамках управляемого процесса. Пользователь отвечает на вопросы об имуществе, сторонах сделки и условиях соглашения, а система помогает упорядочить эту информацию в документе, предназначенном для стандартных ситуаций аренды.
На платформе Doqubit можно также подготовить акт приёма-передачи квартиры, в котором фиксируются состояние имущества, показания счётчиков, переданные ключи, мебель, бытовая техника и другие существенные обстоятельства на момент передачи квартиры. Подробнее о значении этого документа как для собственника, так и для арендатора можно узнать в статье об акте приёма-передачи квартиры.
Что происходит, если о договоре не уведомляют и доходы не декларируют
Задекларированные и незадекларированные доходы от аренды могут привести к очень разным последствиям. Разница заключается не только в уплаченном налоге - важно также, придётся ли впоследствии покрывать дополнительные платежи, объяснять происхождение доходов или разрешать сложности в отношениях с арендатором. Ниже сравниваются обе ситуации.
Задекларированы | Не задекларированы | |
|---|---|---|
Налоговая ситуация | Налог уплачен, статус ясен | Может потребоваться уплатить налог за прошлые периоды |
Дополнительные расходы | Налог по выбранному режиму | Налог и установленная законом пеня; иные последствия зависят от обстоятельств |
Отношения с арендатором | Ясный, документально оформленный договор | В случае спора договорённость может быть сложнее доказать |
Учёт и ясность | Доходы отражены, документы упорядочены | Может потребоваться объяснять доходы и восстанавливать учёт |
Как видно, отказ от декларирования редко бывает настоящей экономией - это скорее отложенная проблема, цена которой со временем лишь возрастает.
Ясные арендные отношения начинаются с договора
Чтобы арендные отношения были понятны обеим сторонам, прежде всего необходим ясный письменный договор, в котором чётко установлены арендная плата, порядок платежей, залог, обязанности сторон и условия расторжения договора. Именно здесь многие останавливаются, поскольку найденные в интернете образцы часто слишком общие или неполные, и в них не хватает именно тех условий, которые впоследствии решают исход спора.
Существенное преимущество платформы для создания документов Doqubit заключается в том, что вам не нужно самому гадать, какие пункты оставить, изменить или дополнить - система задаёт целенаправленные вопросы и помогает структурированно подготовить документ для стандартной ситуации аренды.
Ещё одно преимущество Doqubit - скорость и гибкость: готовый документ можно удобно редактировать, просматривать и отправлять на подписание, а в одном месте доступны и связанные документы, например акт приёма-передачи. Вместо того чтобы создавать договор аренды с нуля или подгонять образец договора аренды, вы получаете ясный документ, который становится надёжной основой как для отношений с арендатором, так и для последующего уведомления VID или регистрации в Земельной книге.
На платформе Doqubit документ можно подготовить сразу - выберите в каталоге подходящий для вашей ситуации документ и составьте договор аренды всего за несколько минут!
Статья предоставляет общую информацию и не должна рассматриваться как индивидуальная налоговая или юридическая консультация. Актуальные ставки, сроки и наиболее подходящее для вашей ситуации решение рекомендуется проверить на сайте VID или проконсультировавшись с бухгалтером.