Iedomājieties situāciju: jūs izīrējat dzīvokli, īrnieks katru mēnesi pārskaita īres maksu uz jūsu kontu, un šķiet, ka viss ir kārtībā. Līgums parakstīts, atslēgas nodotas, nauda ienāk. Taču pēc gada vai diviem Valsts ieņēmumu dienests uzdod jautājumu par nedeklarētiem ienākumiem. Izrādās, par visu šo periodu nodoklis nav nomaksāts, klāt nāk nokavējuma nauda, un ērtais papildu ienākums pēkšņi pārvēršas nepatīkamā izdevumā.
Lielākā daļa šādu situāciju rodas nevis ļaunprātības, bet nezināšanas dēļ - cilvēks nemaz nezina, ka par īres ienākumiem jāmaksā nodoklis un ka par līgumu var paziņot VID. Turklāt piemērotākā nodokļu režīma izvēle var palīdzēt šo procesu padarīt vienkāršāku. Šajā rakstā apskatīsim, kad par īres līgumu jāpaziņo Valsts ieņēmumu dienestam, kādas iespējas ir privātpersonai un ko svarīgi izdarīt jau pirms izīrēšanas.
Kāpēc īres ienākumi ir jādeklarē
Latvijā ienākumi no nekustamā īpašuma izīrēšanas vai iznomāšanas ir ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekams ienākums. To nosaka likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli", un tas attiecas arī uz privātpersonu, kura izīrē vienu dzīvokli vai pat atsevišķu istabu. Nav nozīmes, vai īres maksa tiek saņemta skaidrā naudā vai pārskaitījumā - ienākums rodas, un par to ir jāmaksā nodoklis.
Praksē daudzi izīrētāji uzskata, ka neliels papildu ienākums "nav tā vērts", lai to deklarētu. Taču arī neliels īres ienākums ir ar nodokli apliekams. Ja tas nav deklarēts un nodoklis nav samaksāts, vēlāk var nākties samaksāt gan pašu nodokli, gan likumā noteikto nokavējuma naudu. Tāpēc jautājums nav par to, vai deklarēt, bet gan par to, kā to izdarīt vienkāršāk un ērtāk.
Kas ir paziņošana VID par īres līgumu un kad tā nepieciešama
Šeit nonākam pie būtiskākā. VID pašlaik norāda trīs nodokļu režīmus: reģistrēt saimniecisko darbību vispārējā kārtībā, paziņot par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu un maksāt 10 % IIN vai izvēlēties mikrouzņēmumu nodokli. Šajā rakstā tuvāk aplūkojam pirmos divus ceļus. Pirmais - paziņot VID par līgumu un maksāt vienotu 10 % nodokli. Otrais - reģistrēt saimniecisko darbību un maksāt nodokli pēc progresīvās likmes. Tieši pirmā ceļa pamatā ir tas, ko ikdienā mēdz saukt par "īres līguma reģistrēšanu VID". Apskatīsim abus veidus tuvāk.
Pirmais veids: 10 % nodoklis un paziņošana VID par līgumu
Likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" paredz iespēju izīrēt nekustamo īpašumu, nereģistrējot saimniecisko darbību pilnā apjomā. Šādā gadījumā privātpersona paziņo VID par noslēgto īres vai nomas līgumu un maksā 10 % iedzīvotāju ienākuma nodokli no saņemtās īres maksas.
Šajā nodokļu piemērošanas veidā jūs nemaksājat progresīvo nodokli, jums nav jākārto detalizēta grāmatvedība, un nodoklis tiek rēķināts no ienākuma pēc vienotas likmes. Tomēr jāņem vērā: 10 % režīmā no īres ieņēmumiem drīkst atskaitīt tikai par attiecīgo īpašumu samaksāto nekustamā īpašuma nodokli, ja to var apliecināt ar dokumentiem. Remonta, apdrošināšanas un aizdevuma procentu izdevumus atskaitīt nevar. Tātad 10 % nodokli aprēķina no īres ieņēmumiem pēc atskaitāmā nekustamā īpašuma nodokļa.
Tāpēc pirmais ceļš visbiežāk ir izdevīgs tiem, kam ar izīrēšanu saistīto izdevumu ir maz - piemēram, izīrējot jau labiekārtotu dzīvokli, par kuru nav aktīva kredīta un lielu ikgadēju ieguldījumu.
Otrais veids: saimnieciskās darbības reģistrēšana
Otrā iespēja ir reģistrēt saimniecisko darbību. Šajā gadījumā jūs maksājat iedzīvotāju ienākuma nodokli pēc progresīvās likmes, taču iegūstat tiesības no ienākuma atskaitīt attaisnotos izdevumus, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu un izīrēšanu. Atkarībā no situācijas var būt jārēķinās arī ar valsts sociālās apdrošināšanas obligātajām iemaksām.
Šis ceļš bieži ir izdevīgāks tad, ja izdevumi ir ievērojami - piemēram, ja īpašums tikko iegādāts ar kredītu, tiek veikts remonts vai ir citas regulāras izmaksas, kas samazina reālo peļņu. Precīza izvēle starp abiem ceļiem ir atkarīga no konkrētajiem skaitļiem, tāpēc pirms lēmuma ir vērts aprēķināt abus variantus vai konsultēties ar grāmatvedi.
Kā notiek paziņošana VID par īres līgumu
Ja izvēlaties 10 % režīmu, par noslēgto līgumu VID jāpaziņo noteiktā termiņā - piecu darba dienu laikā no līguma noslēgšanas. Aktuālo termiņu un likmi ieteicams pārbaudīt VID mājaslapā, jo nodokļu regulējums laika gaitā mainās. Paziņošana notiek elektroniski VID Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS). Tajā norāda informāciju par līgumu, pusēm un īres maksu, kā arī pievieno iesniegumu par tiesību nereģistrēt saimniecisko darbību izmantošanu un īres vai nomas līguma kopiju.
Ja īres maksu maksā privātpersona, kura īpašumu neizmanto saimnieciskajā darbībā, izīrētājs saņemtos ienākumus norāda gada ienākumu deklarācijā un samaksā aprēķināto nodokli. Ja īres maksu izmaksā juridiska persona vai fiziska persona, kura īpašumu izmanto savā saimnieciskajā darbībā, nodokli izmaksas brīdī ietur un VID samaksā īres maksas izmaksātājs. Izīrētājam šo īres maksu gada ienākumu deklarācijā atkārtoti nav jādeklarē, izņemot gadījumu, kad deklarāciju iesniedz, lai piemērotu dokumentāri apliecināta nekustamā īpašuma nodokļa atskaitījumu.
Paziņošana VID nav tas pats, kas reģistrācija zemesgrāmatā
Šeit slēpjas kļūda, ko pieļauj pat pieredzējuši izīrētāji. Paziņošana VID par īres līgumu attiecas uz nodokļiem. Tā nav tas pats, kas īres līguma ierakstīšana zemesgrāmatā, kas attiecas uz līguma juridisko spēku pret trešajām personām.
Saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likumu, kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā, dzīvojamās telpas īres līgumu var reģistrēt zemesgrāmatā. Šāda reģistrācija dod papildu aizsardzību - piemēram, līgums paliek spēkā arī tad, ja īpašums tiek pārdots. Šo iespēju un tās tiesiskās sekas nosaka Dzīvojamo telpu īres likums. Tās ir divas dažādas darbības ar dažādu mērķi, un profesionāla pieeja izīrēšanai bieži nozīmē abu jautājumu sakārtošanu.
Neatkarīgi no tā, kuru reģistrācijas veidu izvēlaties, svarīgs priekšnoteikums ir pārskatāms un atbilstoši sagatavots īres līgums. Tajā skaidri jānorāda ne tikai īres maksa un līguma termiņš, bet arī drošības naudas izmantošanas kārtība, komunālo maksājumu segšana, pušu pienākumi, īpašuma lietošanas nosacījumi un līguma izbeigšanas kārtība. Plašāk par nosacījumiem, kuri nereti tiek formulēti nepilnīgi vai vispār netiek iekļauti, lasiet mūsu rakstā par biežāk pieļautajām kļūdām dzīvokļa īres līgumā.
Ja līguma vēl nav, Doqubit - Latvijā radīta dokumentu izveides platforma - palīdz to sagatavot vadītā procesā. Lietotājs atbild uz jautājumiem par īpašumu, darījuma pusēm un vienošanās nosacījumiem, bet sistēma palīdz šo informāciju sakārtot dokumentā, kas paredzēts standarta īres situācijām.
Doqubit platformā iespējams sagatavot arī dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas aktu, kurā fiksē īpašuma stāvokli, skaitītāju rādījumus, nodotās atslēgas, mēbeles, sadzīves tehniku un citus būtiskus apstākļus dzīvokļa nodošanas brīdī. Vairāk par šī dokumenta nozīmi gan īpašniekam, gan īrniekam iespējams uzzināt rakstā par dzīvokļa pieņemšanas-nodošanas aktu.
Kas notiek, ja par līgumu nepaziņo un ienākumus nedeklarē
Deklarēti un nedeklarēti īres ienākumi var radīt ļoti atšķirīgas sekas. Atšķirība nav tikai samaksātajā nodoklī - svarīgi ir arī tas, vai vēlāk var nākties segt papildu maksājumus, skaidrot ienākumu izcelsmi vai risināt sarežģījumus attiecībās ar īrnieku. Zemāk salīdzinātas abas situācijas.
Deklarēti | Nedeklarēti | |
|---|---|---|
Nodokļu situācija | Nodoklis samaksāts, statuss skaidrs | Var būt jāsamaksā nodoklis par iepriekšējiem periodiem |
Papildu izmaksas | Nodoklis pēc izvēlētā režīma | Nodoklis un likumā noteiktā nokavējuma nauda; citas sekas atkarīgas no apstākļiem |
Attiecības ar īrnieku | Skaidrs, dokumentēts līgums | Strīda gadījumā vienošanos var būt grūtāk pierādīt |
Uzskaite un skaidrība | Ieņēmumi uzrādīti un dokumenti sakārtoti | Var būt jāskaidro ieņēmumi un jāatjauno uzskaite |
Kā redzams, nedeklarēšana reti ir patiess ietaupījums - tā drīzāk ir atlikta problēma, kuras cena laika gaitā tikai pieaug.
Skaidras īres attiecības sākas ar līgumu
Lai īres attiecības būtu saprotamas abām pusēm, vispirms nepieciešams pārskatāms rakstveida līgums, kurā skaidri noteikta īres maksa, maksājumu kārtība, drošības nauda, pušu pienākumi un līguma izbeigšanas nosacījumi. Tieši šeit daudzi apstājas, jo internetā atrastie paraugi bieži ir pārāk vispārīgi vai nepilnīgi, un tajos trūkst tieši to nosacījumu, kas vēlāk izšķir strīdu.
Būtiska Doqubit dokumentu izveides platformas priekšrocība ir tā, ka jums pašam nav jāmin, kuri punkti jāatstāj, jāmaina vai jāpapildina - sistēma uzdod mērķtiecīgus jautājumus un palīdz strukturēti sagatavot dokumentu standarta īres situācijai.
Vēl viena Doqubit priekšrocība ir ātrums un elastība: gatavo dokumentu var ērti rediģēt, pārskatīt un nosūtīt parakstīšanai, un vienā vietā pieejami arī saistītie dokumenti, piemēram, pieņemšanas-nodošanas akts. Tā vietā, lai īres līgumu veidotu no nulles vai pielāgotu īres līguma paraugu, jūs iegūstat pārskatāmu dokumentu, kas kļūst par drošu pamatu gan attiecībām ar īrnieku, gan turpmākajai paziņošanai VID vai reģistrācijai zemesgrāmatā.
Doqubit platformā dokumentu var sagatavot uzreiz - izvēlieties savai situācijai piemērotāko dokumentu katalogā un sagatavojiet īres līgumu vien dažu minūšu laikā!
Raksts sniedz vispārīgu informāciju un nav uzskatāms par individuālu nodokļu vai juridisku konsultāciju. Aktuālās likmes, termiņus un savai situācijai piemērotāko risinājumu ieteicams pārbaudīt VID mājaslapā vai konsultējoties ar grāmatvedi.